Valkuilen bij het kopen van vastgoed in spanje

Hoewel het kopen van een huis in Spanje een van uw dromen kan zijn, moet u er rekening mee houden dat het proces ingewikkeld kan zijn. Aangezien er veel valkuilen zijn bij het kopen van vastgoed in Spanje, wil Tejada Solicitors het belang benadrukken van goed advies bij eigendomsoverdrachten van vastgoed in Spanje.

In dit artikel wordt er een overzicht gegeven van de valkuilen bij het kopen van vastgoed in Spanje en een aantal van de veelgemaakte fouten die tijdens dit proces gemaakt worden. Tejada’s team van professionals zal samenwerken om problemen te identificeren, u te informeren over wat voor soort vragen u moet stellen en u professioneel advies te geven om u te behoeden voor verrassingen, kopzorgen en verborgen kosten bij de aankoop van vastgoed in Spanje.

LEES VERDER

NEEM CONTACT MET ONS OP!

Deze informatie is ook beschikbaar in het Engels. Klik hier.

1. Uw documenten niet van tevoren voorbereiden.

Juridische, technische en fiscale due diligence

Een veel voorkomende valkuil bij het kopen van vastgoed in Spanje is het niet uitvoeren van een volledige due diligence. Met volledige bedoelen we een benadering van het onderzoek vanuit het juridisch, technisch en fiscaal perspectief. Bij Tejada Solicitors hebben we advocaten, belastingadviseurs en architecten die u kunnen helpen met eigendomsoverdrachten in alle gebieden. Onze allesomvattende service zal problemen identificeren die zich tijdens de verkoopprocedure kunnen voordoen, zoals:

Vertragingen bij de aanvraag van uw NIE-nummer . Het NIE-nummer is een identificatienummer voor buitenlanders in Spanje. Een NIE-nummer is verplicht om een huis te kunnen kopen en te kunnen beginnen met de juridische overdracht. Een NIE-nummer wordt niet automatisch toegewezen, dus u moet het zo vroeg mogelijk aanvragen om de eigendomsoverdracht te versnellen.

Het niet kunnen registereren van het vastgoed in het eigendomsregister

Een eigendomsregistratie uitvoeren aan de hand van een Spaanse Nota Simple die een nauwkeurige weerspiegeling is van het eigendom. Bijvoorbeeld, als een uitbreiding van het huis of de bouw van een zwembad niet is geregistreerd in het kadaster.

Controleren of de eigenaar van het huis de geregistreerde eigenaar is

Controleren of het eigendom onder openbaar domein of beschermde eigendommen valt

Checking if the property is affected by legal protection easements

Controleren of er embargo’s rusten op de eigendom als object van verkoop voor bestaande schulden bij de belastingdienst of een derde partij, zoals onroerendezaakbelasting (IBI), inkomstenbelasting, vermogensbelasting, enz.

Controleren of het vastgoed zich bevindt op land dat wordt beschermd door de sectorale wetgeving

Controleren of er een erfenis van toepassing is op het vastgoed

Controleren van schulden bij de vereniging van huiseigenaren en elektriciteits- of waterbedrijven (nutsbedrijven in Spanje )

Controleren of het vastgoed het onderwerp is van tucht- en sanctieprocedures (AFO, DAFO of SAFO)

Controleren of het vastgoed valt onder het stedelijk legaliteitsbeschermingsbestand (EPLU)

Controleren op de afwezigheid van een bouwvergunning of eerste ingebruikneming

Controleren van schulden voor niet-betalingen van onroerendezaakbelasting (IBI) of andere gemeentelijke belastingen

CControleren of het vastgoed in een overstromingsgebied ligt

Controleren of het vastgoed het vereiste Energieprestatiecertificaat heeft.

2. Onvolledig onderzoek van het vastgoed

Een fout die mensen maken bij het kopen van vastgoed in Spanje is zelf niet zowel de binnen- als buitenkant van het huis bekijken. Bezoek de woning ruim van tevoren en neem de tijd om het huis te bekijken, alsook de omgeving op verschillende tijdstippen van de dag en om rond te lopen in de buurt of het gebied waar de woning zich bevindt. Als u deze cruciale stappen overhaast uitvoert, loopt u een groter risico op valkuilen bij het kopen van vastgoed in Spanje.

Dit bezoek zal u helpen om zaken op te merken zoals:

Vochtigheid
De energie-efficiëntie van elektrische installaties
Gebroken ramen, kozijnen, tegels of deuren
Zwembad- en rioolwaterzuivering
Als het huis gemeubileerd is (maak een inventaris en neem foto’s van de meubels)
Problemen met de grenzen van aangrenzende percelen. In dit geval is het raadzaam om een meting aan te vragen bij een landmeter
Lawaai of burenproblemen

Ja: Als het huis een bouwvergunning heeft die is afgegeven door de gemeenteraad en die niet nietig is verklaard door een rechterlijke uitspraak of een adviesraad, dan wordt het huis voor alle doeleinden als legaal beschouwd. Vergeet niet te controleren of er werkzaamheden zonder vergunningen aan het huis zijn uitgevoerd.

Nee: Als het huis geen bouwvergunning heeft van de gemeenteraad, moet er een DAFO-certificaat (de Spaanse versie van SWOT – Sterktes, Zwaktes, Opportuniteiten en Bedreigingen, ook wel AFO genoemd in bepaalde regio’s) worden verkregen om te verzekeren dat het gebouw niet onderworpen is aan een slooporder.

Vermijd vastgoed dat veel renovatiewerkzaamheden vereist, vooral als u geen Spaans spreekt. Veel bouwbedrijven zijn onbetrouwbaar en kunnen u valse schattingen geven. We raden aan een gebouw te kiezen waar er weinig of geen werk of renovaties aan zijn en een officieel contract te ondertekenen als u moet renoveren.

Als het huis een vergunning heeft voor aanpassingen, controleer dan of de bestaande aanpassingen overeenkomen met wat er in de bouwvergunning staat en of er geen extra of niet-vergunde werkzaamheden zijn uitgevoerd.

Als er werkzaamheden zonder vergunning zijn uitgevoerd, moet een technisch specialist analyseren of die werkzaamheden legaliseerbaar zijn en, indien van toepassing, de legalisatie of DAFO aanvragen als er aan de voorwaarden wordt voldaan.

Indien ja, dan moeten de toekomstige aanpassingen in overeenstemming zijn met de voorschriften van het Algemeen Plan van de Stad en de huidige wetgeving. Beperkingen, zoals de hoogte van het gebouw, de minimale afmetingen van de kamers, de maximale oppervlakte die bebouwd mag worden op de percelen, enz. kunnen variëren.

Wegens het grote aantal bestaande voorschriften in Spanje raden we aan advies in te winnen bij technische specialisten en architecten.

Gespecialiseerde advocaten en stedenbouwkundige architecten moeten de stedenbouwkundige gegevens van het vastgoed analyseren. Ze zullen u vertellen of het huis mogelijk gesloopt moet worden, of er hoge boetes voor de eigenaar zijn, of het aanvragen van een DAFO of AFO nodig is en ze zullen u informeren over de kosten die elke procedure met zich meebrengt.

If the house does not have a licence or if work has been done on it without a licence, you must obtain the DAFO to ensure that the extensions cannot be demolished. This will prove that the administration certifies that the house or the extensions can be preserved and maintained by its owner.

Interessant om te lezen: Onderzoek naar de staat van het vastgoed

NEEM CONTACT MET ONS OP!

3. Professionele hulp vermijden, zoals makelaarskantoren of advocatendiensten

Dezelfde advocaat kiezen als die van de verkoper van het vastgoed

Een vaak over het hoofd geziene valkuil bij het kopen van vastgoed in Spanje is het onder de arm nemen van dezelfde advocaat als de verkoper.

Om misverstanden en communicatieproblemen te voorkomen, raden we aan advies te vragen aan een andere advocaat dan die van de verkoper. Het is ook erg belangrijk dat uw advocaten Engels spreken.

Vraag advies aan uw advocaat voordat u een reservering maakt of een aanbetaling doet op het vastgoed. De eerste fasen van het proces kunnen onregelmatigheden aan het licht brengen, dus is het belangrijk om een advocaat te hebben die u kan helpen bij het nemen van beslissingen.

Bij vastgoedtransacties in Spanje is het van het grootste belang om een advocatenkantoor te kiezen dat advocaten, belastingadviseurs en architecten heeft die met elkaar communiceren, zodat u een studie vanuit alle mogelijke invalshoeken krijgt.

Vergeet niet om een advocaat te zoeken die uw belangen behartigt en de beste deal voor u zal onderhandelen.

Makelaars proberen meestal om vastgoed snel te verkopen, vaak aangestuurd door in te spelen op uw emoties. We stellen voor om met verschillende makelaars te werken, zodat u hun aanbiedingen kunt vergelijken en hun gedrag kunt analyseren. Ga na of er significante verschillen zijn in de prijs van een vierkante meter in hetzelfde gebied.

Een andere fout die wordt gemaakt bij het kopen van een huis in Spanje is het niet kiezen van een lokale makelaar. Een lokale makelaar kent de lokale markt en kan u helpen om met de verkoper te onderhandelen voor een eerlijke prijs.

Omdat lokale makelaars meestal samenwerken met andere makelaars in de omgeving, kunnen ze u ook informeren over andere offertes op het vastgoed.

Houd er rekening mee dat makelaars niet gekwalificeerd zijn om te helpen bij juridische, fiscale of immigratiezaken.

No results found.

Bij vastgoedtransacties in Spanje is het van het grootste belang om een advocatenkantoor te kiezen dat advocaten, belastingadviseurs en architecten heeft die met elkaar communiceren, zodat u een studie vanuit alle mogelijke invalshoeken krijgt.

4. Geen inzicht hebben in de echte kosten bij het kopen van vastgoed

Een andere valkuil bij het kopen van een huis in Spanje is dat u niet in detail alle kosten kent die gepaard gaan met de aankoop van een huis. U moet op meer letten dan alleen de aankoopprijs. Als u wilt voorkomen dat u geld verliest, vraag dan uw advocaat om een reële schatting van de kosten.

De aankoop van een huis brengt extra kosten met zich mee, zoals de betaling van onroerendezaakbelasting, overdrachtsbelasting of zegelrecht, de registratie van het huis in het kadaster, notariskosten, hypotheekkosten , de kosten van nutsvoorzieningen, enz. Wat de overdrachtsbelasting betreft, vereist de belastingwetgeving dat deze wordt betaald voor de kadastrale referentiewaarde (in de autonome gemeenschap Andalusië is dat 7%). Als de aankoopprijs lager is dan de referentieprijs, moet de overdrachtsbelasting worden betaald tegen de kadastrale referentiewaarde, onverminderd de daaropvolgende procedure om de zelfbeoordeling aan te vechten door terugbetaling van de onverschuldigde inkomsten te vragen.

NEEM CONTACT MET ONS OP!

De referentiewaarde (taxatiewaarde) wordt vastgesteld door de staat/overheid en wordt gebruikt om het aantal belastingen te berekenen die voor het huis moeten worden betaald.

Het team van Tejada Solicitors raadt u aan om de kadastrale referentiewaarde te controleren, voordat u een aanbetaling doet voor vastgoed in Spanje. Zo krijgt u een zeer nauwkeurige kostenraming en voorkomt u onaangename verrassingen.

5. De contracten en het volledige proces niet begrijpen

Het kopen van vastgoed in Spanje is een grote investering met veel verantwoordelijkheden, dus is het belangrijk om alle voorwaarden te laten controleren door een professionele advocaat.

Er bestaat een tendens om te denken dat de wetgeving van het land waar u woont ook geldig is in Spanje, wat ertoe kan leiden dat de koper clausules opneemt die ontoelaatbaar zijn volgens de Spaanse wetgeving.

Een belangrijke valkuil bij het kopen van vastgoed in Spanje is het niet volledig begrijpen van de voorwaarden van het koopcontract.

6. De jaarlijkse kosten van het vastgoed niet berekenen

Een andere veel voorkomende valkuil bij het kopen van vastgoed in Spanje is dat u niet weet welke belastingen u moet betalen.

Als u een huis hebt in Spanje, moet u belastingen betalen. Er moet worden opgemerkt dat de IBI (onroerendezaakbelasting) en de belasting voor niet-inwoners twee totaal verschillende dingen zijn. Beide moeten worden betaald als u een niet-fiscale inwoner bent

IBI of Onroerendezaakbelasting

De IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), ook wel onroerendezaakbelasting genoemd, moet jaarlijks worden betaald op basis van de tarieven in elke stad. Deze belasting wordt beheerd door zowel de staat als de individuele gemeenten. De onroerendezaakbelasting bedraagt normaal gesproken tussen 0,4% en 1,16% van de kadastrale waarde en kan worden geverifieerd in het kadaster.

Zowel inwoners als niet-inwoners betalen de onroerendezaakbelasting. Bovendien, als niet-inwoners besluiten een woning niet te verhuren in Spanje, moeten ze een geïmputeerde inkomstenbelasting betalen. Als ze besluiten om de woning in Spanje te verhuren, moeten ze huurbelasting betalen. De meeste gemeenten en gemeenteraden sturen u een schriftelijk verzoek om de onroerendezaakbelasting te betalen. Deze brieven bevatten ook meer informatie over wanneer en waar u de onroerendezaakbelasting moet betalen, zodat u extra kosten of boetes kunt vermijden.

Belasting voor niet-ingezeten huiseigenaren (inclusief privégebruik)

Iedereen die een woning bezit op een perceel op het platteland (ook voor persoonlijk gebruik), moet de belasting voor niet-ingezetenen betalen. Hiervoor moet u elk jaar voor 31 december het formulier 210 invullen en indienen.

Interessant om te lezen: Advocaten gespecialiseerd in Spaans vastgoed

7. Valkuilen bij het kopen van vastgoed om te verhuren en een toeristenvergunning

Als u van plan bent om een huis te kopen in Spanje om te verhuren, moeten uw advocaat en architect de nodige onderzoeken doen bij het gemeentehuis om te bepalen of het huis een vergunning voor eerste bewoning heeft. In deze situaties is het moeilijk om de vergunningen te verkrijgen die nodig zijn om uw woning als toeristische accommodatie aan te bieden. Dit betekent dat u een dossier moet aanleggen en een vergunning moet aanvragen bij het betreffende gemeentehuis. Dit hele proces brengt juridische onzekerheid en extra kosten met zich mee. Met een team van advocaten, architecten en belastingadviseurs kunt u een juridisch, technisch en fiscaal onderzoek uitvoeren (juridisch onderzoek en due diligence) om een weloverwogen beslissing te nemen.

Om verdere valkuilen te vermijden bij het kopen van vastgoed in Spanje, moet u er rekening mee houden dat de Vereniging van Eigenaren het aantal appartementen/eigendommen dat gebruikt mag worden vakantieverhuur, kan beperken. Stedelijk vastgoed dat “op regelmatige wijze en voor toeristische doeleinden” accommodatie voorziet, worden woningen voor vakantiegebruik genoemd. Volgens het Koninklijk Besluit 28/2016 van 2 februari moet dit type woning, indien gelegen in Andalusië, worden geregistreerd in het Andalusische Toeristisch Register. Bezoek onze website over de registratie van stedelijk vastgoed voor meer informatie over deze procedure en de vereisten ervan.

pitfalls-buying-property-spain-buy-to-let

In aanvulling op het bovengenoemde Koninklijk Besluit beperkt de Horizontale Eigendomswet van 6 maart 2019 de vakantieverhuur van alle stedelijke eigendommen die deel uitmaken van een gemeenschap van eigenaars. De voorwaarden zijn als volgt:

De vereniging van eigenaars kan het aantal appartementen/eigendommen dat gebruikt wordt voor vakantieverhuur beperken als drie vijfde van het totale aantal eigenaars hier voorstander van is.
Op dezelfde manier kan de bewonersvereniging instemmen met een verhoging van de onderhoudskosten voor eigendommen die worden gebruikt voor verhuur aan toeristen, zolang deze verhoging niet hoger is dan 20% van de oorspronkelijke vergoeding
Als u vastgoed koopt in Spanje dat u wil gebruiken voor verhuur aan toeristen, moet het vastgoed voldoen aan verschillende vereisten van de regionale overheid. Deze vereisten kunnen betrekking hebben op apparatuur, ventilatie en verlichting. Als u een toeristenvergunning wilt verkrijgen, maar het vastgoed voldoet niet aan deze voorwaarden, dan moet u een extra investering doen om te verzekeren dat het voldoet aan de huidige regelgeving

De zaken worden ingewikkelder als de belastingbetaler niet op de hoogte is van zijn belastingverplichtingen bij de Spaanse belastingdienst. In deze gevallen zal Rosana Tejada, belastingadviseur en expert in internationale belastingen, u informeren over hoe de huurinkomsten in Spanje worden belast, hoe uw verblijfsstatus of status als niet-inwoner uw belastingen beïnvloedt, wat de mogelijke aftrekposten zijn en hoe u een dubbele belastingheffing in zowel Spanje als het land waar u woont, kunt vermijden

PROFESSIONEEL ADVIES NODIG?

NEEM CONTACT MET ONS OP!

8. Lekkages met betrekking tot gemeenschapsvoorzieningen

Om extra valkuilen bij het kopen van vastgoed in Spanje te vermijden, is het aan te raden dat uw vastgoedadvocaat bij de gemeenschap van eigenaars nagaat of er goedgekeurde toekomstige procedures of toekomstige werkzaamheden aan het vastgoed zijn. Dit kunnen werkzaamheden zijn aan gemeenschappelijke ruimten, tuinen, zwembaden, renovaties of verbeteringen aan de gevel, enz. Deze situaties brengen extra kosten met zich mee voor de nieuwe eigenaar.

Als uw advocaat een dergelijke situatie opmerkt, zal hij u helpen te onderhandelen met de verkoper om de aankoopprijs te verlagen in overeenstemming met de financiën die u in de toekomst zal moeten dragen voor toekomstige werkzaamheden.

9. Als u geen eu-burger bent, controleer dan of u het juiste visum hebt

Als u een niet-EU-burger bent en naar Spanje wilt verhuizen, moet u een visum aanvragen. Bij Tejada Solicitors kan immigratieadvocaat Maria Soledad Sala u adviseren over het verkrijgen van zowel een Non-Profitvisum als een Gouden Visum.

Het Spaanse gouden visum of “Visado No Lucrativo” is een van de visumprogramma’s die niet-EU-burgers kunnen aanvragen.

10. Nieuwbouwvastgoed kopen in Spanje

Er zijn verschillende valkuilen bij het kopen van nieuwbouwvastgoed in Spanje.

Soms lijken dit soort verkopen en aankopen eenvoudiger, maar maak niet de fout om geen advocaat in de arm te nemen die gespecialiseerd is in vastgoedoverdracht, om uw belangen te verdedigen.

Voor de aankoop van nieuwbouwwoningen moeten promotors garant staan voor de bedragen die ze ontvangen op basis van de aankoopprijs, plus een zekere jaarlijkse rente.

We raden aan om een visuele inspectie van het huis uit te voeren om de promotor eventuele gebreken of noodzakelijke reparaties te laten zien voordat de verkoop wordt ondertekend en afgerond.

Voorkom nachtmerries en neem contact op met een advocaat die gespecialiseerd is in aankopen en verkopen om ervoor te zorgen dat uw rechten en geld gewaarborgd zijn.

VEELGESTELDE VRAGEN

Vastgoed kopen in Spanje is altijd een goed idee als u waarde hecht aan een goed klimaat, de mediterrane keuken, goede wegverbindingen, het strand, de zon, meerdere luchthavens en internationale scholen. Tejada Solicitors helpt u graag bij dit proces.

Zelfs met de huidige hoge inflatie en lage rente is het kopen van vastgoed in Spanje een hemel voor geldspaarders. Als we ervoor kiezen om iets te kopen dat we daarna gaan verhuren, verliezen we geen koopkracht omdat we de inflatie doorrekenen naar de huurprijs van het huis.

Als u een nieuw huis koopt in Spanje, betaalt u btw (10%) en zegelrecht, en als het een tweede huis is, betaalt u de overdrachtsbelasting. De tarieven voor het zegelrecht en de overdrachtsbelasting zijn afhankelijk van de autonome gemeenschap waar het vastgoed zich bevindt. Voor de autonome gemeenschap Andalusië zijn de huidige belastingtarieven 1,2% voor het zegelrecht en 7% voor de overdrachtsbelasting.

Interessant om te lezen: Kosten van het kopen van een huis in Spanje

Wij helpen u de valkuilen te vermijden bij het kopen van vastgoed in spanje

Als u dit artikel hebt gelezen, begrijpt u nu welke problemen er zich kunnen voordoen bij het kopen van vastgoed in Spanje. Daarom raden we u aan om advies te vragen aan een advocaat die gespecialiseerd is in vastgoedoverdrachten.

Het advocatenkantoor Tejada Solicitors beschikt over advocaten, belastingadviseurs en architecten om onze klanten te helpen met een compleet, allesomvattend advies. Neem contact op met Tejada Solicitors via ons contactformulier om de valkuilen van het kopen van vastgoed in Spanje te vermijden en te genieten van een soepelere aankoopervaring

PROUD TO BE A MEMBER: